Pourquoi la fragmentation est sous-estimée
Le marché résidentiel de Casablanca est fréquemment décrit comme un ensemble continu, lisible à travers des indicateurs globaux ou des périmètres administratifs. Cette représentation unifiée masque une réalité plus complexe : le résidentiel est fragmenté en sous-marchés aux logiques distinctes.
La fragmentation n’est pas une anomalie mais une caractéristique structurelle du fonctionnement urbain.
Origines urbaines de la fragmentation
La fragmentation du marché résidentiel résulte de trajectoires d’urbanisation différenciées, de formes bâties hétérogènes et de fonctions urbaines spécialisées. Des quartiers développés à des périodes différentes ou selon des modèles distincts coexistent au sein d’un même espace métropolitain.
Ces différences produisent des usages résidentiels et des temporalités d’occupation qui ne sont pas directement comparables.
Sous-marchés et usages résidentiels différenciés
Chaque sous-marché résidentiel est structuré par une combinaison spécifique d’usages, de morphologies et de position urbaine. Certains sont caractérisés par une occupation durable et peu visible, tandis que d’autres présentent une rotation plus élevée et une forte visibilité dans les annonces.
L’analyse du dataset d’annonces immobilières utilisé pour Casablanca met en évidence cette hétérogénéité, avec des concentrations de visibilité qui ne reflètent pas le poids réel de chaque sous-marché.
Fragmentation et biais de visibilité
La fragmentation est amplifiée par les biais de visibilité des données. Les sous-marchés compatibles avec les formats de publication apparaissent de manière disproportionnée, tandis que des segments entiers du résidentiel restent partiellement ou totalement invisibles.
Cette asymétrie de visibilité peut donner l’illusion d’un marché dominé par quelques segments, alors qu’il s’agit d’un effet de données.
Conséquences analytiques des lectures unifiées
Les lectures unifiées du marché résidentiel conduisent à des généralisations excessives. Elles appliquent des interprétations communes à des sous-marchés qui ne partagent ni les mêmes usages ni les mêmes temporalités.
À Casablanca, cette approche efface les frontières fonctionnelles et rend illisibles les différences structurelles entre quartiers.
La fragmentation comme frontière analytique
Reconnaître la fragmentation du marché résidentiel permet de définir des frontières analytiques pertinentes. Il ne s’agit pas de multiplier indéfiniment les segments, mais d’accepter que le résidentiel fonctionne selon des logiques multiples et non substituables.
Dans une perspective institutionnelle, cette reconnaissance est indispensable pour comprendre pourquoi les lectures globales échouent et pourquoi les données visibles ne suffisent pas à décrire le marché dans son ensemble.