Pourquoi la structure du marché résidentiel est souvent mal lue
Le marché résidentiel de Casablanca est fréquemment appréhendé comme un ensemble homogène, à partir d’indicateurs agrégés ou de moyennes calculées à l’échelle de la ville. Cette approche tend à masquer la diversité des logiques résidentielles internes et à produire des lectures simplifiées qui ne rendent pas compte du fonctionnement réel du marché.
Une lecture structurelle vise au contraire à identifier les segments, les continuités et les ruptures qui organisent l’espace résidentiel.
Un marché composé de sous-marchés distincts
Casablanca ne constitue pas un marché résidentiel unique mais un assemblage de sous-marchés différenciés. Ces sous-marchés se structurent selon plusieurs dimensions : position urbaine, morphologie du bâti, usages résidentiels et temporalité d’occupation.
Les données issues du dataset d’annonces immobilières analysé à l’échelle de la ville montrent une forte hétérogénéité spatiale de l’offre visible, confirmant l’existence de logiques locales distinctes plutôt qu’un continuum uniforme.
Rôle de la centralité et de la périphérie
Les zones centrales intégrées se caractérisent par un tissu urbain dense, ancien et mixte, favorisant des usages résidentiels continus. À l’inverse, certaines zones périphériques ou spécialisées présentent des formes bâties plus standardisées et des usages plus discontinus.
Cette opposition centre–périphérie ne suffit toutefois pas à expliquer la structure du marché, car des différences majeures existent également entre quartiers centraux eux-mêmes.
Formes bâties et organisation de l’offre résidentielle
La structure du marché est étroitement liée aux formes bâties dominantes. Les immeubles collectifs intégrés à un tissu ancien génèrent des marchés de gestion et de rotation progressive, tandis que les ensembles résidentiels récents produisent une offre plus visible et plus homogène dans les annonces.
Le dataset met en évidence une surreprésentation de certaines typologies standardisées, liée à leur meilleure visibilité sur les plateformes, sans que cela reflète nécessairement leur poids réel dans le parc résidentiel total.
Usages résidentiels et visibilité dans les données
Les usages résidentiels conditionnent fortement la structure observable du marché. Les logements occupés de manière durable sont moins fréquemment visibles dans les annonces, tandis que les segments caractérisés par une rotation plus élevée apparaissent de façon disproportionnée.
Cette asymétrie de visibilité constitue l’une des principales limites des lectures fondées exclusivement sur les données d’annonces.
Limites des lectures agrégées du marché casablancais
Agrégées à l’échelle de la ville, les données résidentielles tendent à lisser les différences entre sous-marchés et à produire une image artificiellement homogène du marché. Cette agrégation empêche d’identifier les frontières analytiques pertinentes entre quartiers et types de fonctionnement résidentiel.
Une lecture structurelle du marché résidentiel de Casablanca repose donc sur la reconnaissance explicite de cette fragmentation interne.