Pourquoi la notion de sous-marché est centrale à Casablanca
Le marché résidentiel de Casablanca est fréquemment abordé comme un ensemble continu, où les quartiers seraient interchangeables dès lors qu’ils partagent une proximité géographique ou une image similaire. Cette lecture homogénéisante conduit à des interprétations erronées, car elle ignore la segmentation interne profonde qui structure la ville.
La notion de sous-marché permet de rendre compte de ces segmentations en identifiant des ensembles cohérents de fonctionnement résidentiel, sans les réduire à de simples découpages administratifs.
Critères de segmentation des sous-marchés résidentiels
À Casablanca, les sous-marchés résidentiels se structurent autour de plusieurs critères combinés. La position urbaine constitue un premier facteur, opposant des zones centrales intégrées à des secteurs périphériques ou spécialisés. À cela s’ajoutent la morphologie du bâti, les usages résidentiels dominants et la temporalité d’occupation des logements.
L’analyse du dataset d’annonces immobilières utilisé met en évidence des concentrations spatiales de typologies et d’usages visibles, confirmant que l’offre observable ne se distribue pas de manière uniforme sur l’ensemble du territoire urbain.
Frontières visibles et frontières invisibles
Les frontières administratives ou communales sont souvent utilisées comme repères pour segmenter le marché résidentiel. Or, ces limites ne correspondent pas nécessairement aux frontières fonctionnelles des sous-marchés. Des quartiers distincts administrativement peuvent partager des logiques résidentielles proches, tandis que des secteurs voisins peuvent relever de sous-marchés différents.
Ces frontières invisibles, liées aux usages et aux formes bâties, sont rarement capturées par les lectures fondées uniquement sur des agrégations de données.
Rôle des annonces immobilières dans la perception des sous-marchés
Les annonces immobilières jouent un rôle central dans la construction de la perception des sous-marchés. Elles rendent visibles certains segments, notamment ceux caractérisés par une rotation plus élevée ou par des typologies standardisées, et invisibilisent d’autres usages plus stables.
Cette visibilité différenciée peut donner l’illusion de sous-marchés dominants ou homogènes, alors qu’elle reflète avant tout des biais de publication et de circulation de l’information.
Pourquoi les lectures naïves échouent
Les lectures naïves du marché résidentiel reposent souvent sur des rapprochements rapides entre quartiers, fondés sur la localisation, l’image ou la proximité. Ces assimilations ignorent les logiques internes propres à chaque sous-marché et conduisent à des généralisations trompeuses.
Comprendre la segmentation des sous-marchés à Casablanca implique d’accepter que le marché ne puisse être lu à partir d’un seul niveau d’analyse ni d’indicateurs agrégés.