Pourquoi la conformité réglementaire est souvent surinterprétée
Dans les lectures institutionnelles du marché résidentiel, le cadre réglementaire est fréquemment mobilisé comme une grille explicative centrale. Cette approche tend à attribuer aux règles et à leur conformité un pouvoir explicatif excessif sur les dynamiques observées.
Or, la conformité réglementaire définit des conditions de possibilité, non des comportements résidentiels effectifs.
Ce que le cadre réglementaire permet réellement d’indiquer
Le cadre réglementaire fixe des règles générales relatives à l’urbanisme, à la propriété et à l’usage des biens résidentiels. Il permet d’identifier ce qui est formellement autorisé, encadré ou interdit dans un périmètre donné.
À Casablanca, ce cadre structure l’espace urbain mais n’explique pas, à lui seul, la diversité des usages résidentiels observés dans les quartiers et sous-marchés.
Décalage entre conformité formelle et pratiques résidentielles
Les pratiques résidentielles réelles peuvent s’écarter, partiellement ou durablement, du cadre formel sans que cela remette en cause l’existence du marché résidentiel. Ce décalage est particulièrement visible dans la comparaison entre données réglementaires et données issues des annonces immobilières.
L’analyse du dataset utilisé pour Casablanca montre que la visibilité de l’offre résidentielle ne se distribue pas selon les mêmes logiques que les périmètres de conformité réglementaire.
Conformité, lisibilité et biais analytiques
Les zones les plus lisibles du point de vue réglementaire sont souvent celles où l’information est la plus facilement accessible et standardisée. Cette lisibilité peut créer un biais analytique, en donnant l’impression que ces zones sont plus représentatives ou plus structurantes que d’autres.
À l’inverse, des secteurs moins lisibles sur le plan réglementaire peuvent jouer un rôle résidentiel significatif tout en restant partiellement invisibles dans les données formelles.
Ce que la conformité ne permet pas de conclure
La conformité réglementaire ne permet pas de conclure sur la stabilité des usages résidentiels, la continuité d’occupation ou la structuration fine des sous-marchés. Elle ne fournit pas non plus d’indication directe sur la manière dont les logements sont effectivement utilisés ou mis en circulation.
Confondre conformité et fonctionnement constitue l’une des erreurs récurrentes dans l’analyse du marché résidentiel.
La conformité comme frontière analytique, non comme explication
Dans une lecture rigoureuse, la conformité réglementaire doit être comprise comme une frontière analytique. Elle définit ce qui relève du cadre formel, mais ne saurait être utilisée comme une clé explicative unique des dynamiques résidentielles.
À Casablanca, reconnaître ces limites permet de replacer le cadre réglementaire à son juste niveau : celui d’un contexte structurant, mais non déterminant.