Pourquoi l’urbanisme est souvent surinterprété
Les documents d’urbanisme et les règles de zonage sont fréquemment mobilisés comme des clés explicatives directes du fonctionnement du marché résidentiel. Cette approche tend à supposer que les usages observés découlent mécaniquement des zones définies par les plans.
Or, l’urbanisme fixe des cadres formels d’affectation du sol, sans déterminer les usages résidentiels effectifs ni la structuration fine des sous-marchés.
Fonction des documents d’urbanisme à Casablanca
À Casablanca, les documents d’urbanisme organisent l’usage du sol en définissant des zones, des densités et des règles générales de constructibilité. Ils constituent un outil de planification destiné à encadrer le développement urbain à moyen et long terme.
Ces documents s’appliquent à l’ensemble du territoire urbain, mais leur portée est avant tout normative et prospective, non descriptive des usages existants.
Zonage résidentiel et diversité des formes urbaines
Des zones soumises à un même zonage peuvent présenter des morphologies urbaines très différentes. À Casablanca, des quartiers classés sous des catégories similaires regroupent des tissus anciens, des constructions de générations intermédiaires et des ensembles plus récents.
L’analyse du dataset d’annonces immobilières utilisé montre que la visibilité de l’offre résidentielle ne se distribue pas selon les catégories de zonage, mais selon des logiques d’usage et de rotation résidentielle.
Décalage entre zonage et usages résidentiels
Le zonage autorise certains usages, mais n’indique pas comment les logements sont effectivement occupés. Des secteurs théoriquement comparables du point de vue urbanistique peuvent connaître des usages résidentiels très contrastés.
Confondre zonage et usage réel conduit à des interprétations erronées du fonctionnement des sous-marchés résidentiels.
Zonage et biais de lisibilité
Les zones bénéficiant d’un zonage clair et lisible sont souvent plus faciles à documenter et à mettre en visibilité dans les annonces immobilières. Cette lisibilité peut créer un biais analytique, en donnant l’impression que ces zones structurent davantage le marché.
À l’inverse, des secteurs soumis à des règles plus complexes ou évolutives peuvent jouer un rôle résidentiel important tout en restant moins visibles dans les données observables.
L’urbanisme comme cadre, non comme explication
Dans une lecture institutionnelle rigoureuse, l’urbanisme doit être compris comme un cadre de possibilité. Il définit des règles et des limites formelles, sans expliquer la diversité des usages résidentiels ni la segmentation des sous-marchés.
À Casablanca, replacer le zonage à ce niveau d’analyse permet de mieux comprendre pourquoi des quartiers soumis à des règles similaires peuvent fonctionner de manière très différente.