Pourquoi le cadre réglementaire est souvent mal interprété
Le cadre réglementaire du résidentiel est fréquemment utilisé comme une explication directe des dynamiques observées sur le marché immobilier. Cette lecture tend à attribuer aux règles juridiques un rôle déterminant dans les usages résidentiels et la structuration des sous-marchés.
Or, la réglementation définit avant tout un cadre de possibilités et de contraintes générales. Elle ne décrit ni les pratiques effectives, ni la manière dont les logements sont occupés, échangés ou rendus visibles.
Niveaux du cadre réglementaire applicable au résidentiel
Au Maroc, le cadre réglementaire du résidentiel repose sur plusieurs niveaux imbriqués. Des textes nationaux définissent les principes généraux relatifs à la propriété, à l’urbanisme et à l’habitat. Ces principes s’appliquent uniformément, y compris à Casablanca.
À ces règles nationales s’ajoutent des instruments locaux d’urbanisme, qui organisent l’usage du sol et la constructibilité, sans pour autant déterminer les usages résidentiels concrets à l’échelle des quartiers.
Ce que la réglementation structure réellement
La réglementation structure l’environnement formel du résidentiel. Elle encadre la production du bâti, la reconnaissance juridique des biens et les conditions générales d’usage autorisées. Elle contribue ainsi à la lisibilité institutionnelle du parc résidentiel.
L’analyse du dataset d’annonces immobilières utilisé pour Casablanca montre cependant que la visibilité de l’offre ne suit pas mécaniquement les périmètres réglementaires, révélant un décalage entre cadre formel et marché observable.
Réglementation et diversité des sous-marchés
Un même cadre réglementaire s’applique à des sous-marchés résidentiels très différents. Des quartiers soumis aux mêmes règles peuvent présenter des morphologies urbaines, des usages résidentiels et des dynamiques de visibilité radicalement distincts.
Cette diversité montre que la réglementation ne produit pas une homogénéité du marché, mais sert de toile de fond à des fonctionnements locaux variés.
Ce que le cadre réglementaire ne permet pas de conclure
Le cadre réglementaire ne permet pas de conclure sur la stabilité des usages résidentiels, la continuité d’occupation ou la segmentation fine du marché. Il ne fournit pas non plus d’indication directe sur les dynamiques visibles dans les annonces immobilières.
Confondre cadre réglementaire et fonctionnement du marché conduit à des interprétations excessivement normatives et à une surestimation du rôle du droit dans les pratiques résidentielles.
Lire la réglementation comme un cadre, non comme une explication
Dans une lecture institutionnelle rigoureuse, la réglementation doit être comprise comme un cadre structurant, mais non explicatif. Elle définit des limites et des conditions générales, sans déterminer les usages réels ni les dynamiques internes des sous-marchés.
À Casablanca, replacer la réglementation à ce niveau d’analyse permet d’éviter les lectures simplistes et de mieux comprendre pourquoi des quartiers soumis aux mêmes règles fonctionnent différemment.