Pourquoi l’identification des sous-marchés est souvent erronée
Dans l’analyse du marché résidentiel de Casablanca, les sous-marchés sont fréquemment assimilés à des quartiers nommés, à des périmètres administratifs ou à des zones définies par les plateformes d’annonces. Cette approche repose sur des frontières visibles, mais elle échoue à saisir les logiques de fonctionnement résidentiel.
Identifier un sous-marché consiste non pas à tracer un contour arbitraire, mais à repérer des ensembles cohérents de pratiques, de formes bâties et d’usages.
Les critères structurels d’un sous-marché résidentiel
Un sous-marché résidentiel se définit par la combinaison de plusieurs critères structurels. La position urbaine constitue un premier facteur, qu’il s’agisse d’une centralité intégrée, d’une périphérie spécialisée ou d’une zone intermédiaire.
À cela s’ajoutent la morphologie du bâti, les typologies dominantes et la continuité ou discontinuité des usages résidentiels. Ces critères, pris isolément, sont insuffisants ; c’est leur convergence qui permet d’identifier un sous-marché pertinent.
Ce que montrent et ce que masquent les annonces immobilières
Les annonces immobilières constituent une source importante pour observer certains segments du marché. Le dataset utilisé pour Casablanca met en évidence des concentrations spatiales d’offres visibles, souvent associées à des typologies standardisées et à une rotation résidentielle plus élevée.
Ces concentrations peuvent donner l’illusion de sous-marchés dominants, alors qu’elles reflètent avant tout des biais de visibilité. Des zones à occupation stable ou à faible renouvellement apparaissent peu, voire pas du tout, dans les données.
Frontières fonctionnelles versus frontières nominales
Les frontières nominales, telles que les noms de quartiers ou les découpages administratifs, ne coïncident pas nécessairement avec les frontières fonctionnelles des sous-marchés. À Casablanca, des secteurs portant des noms différents peuvent partager une même logique résidentielle, tandis qu’un quartier nommé de manière unifiée peut recouvrir plusieurs sous-marchés distincts.
L’identification méthodologique repose donc sur l’observation des ruptures de fonctionnement plutôt que sur les continuités nominales.
Échelle d’analyse et stabilité des sous-marchés
L’identification des sous-marchés dépend fortement de l’échelle retenue. À une échelle fine, des micro-segments peuvent apparaître, tandis qu’à une échelle plus large, seules les grandes logiques structurelles sont perceptibles.
Les sous-marchés ne sont pas nécessairement stables dans le temps. Ils évoluent avec les transformations urbaines, les changements d’usage et les dynamiques de production du bâti, ce qui impose une lecture régulièrement réactualisée.
Identifier pour comprendre, non pour classifier
L’objectif de l’identification des sous-marchés n’est pas de produire une classification figée ou hiérarchisée. Il s’agit d’un outil de compréhension visant à rendre lisible la fragmentation interne du marché résidentiel.
À Casablanca, cette approche permet d’expliquer pourquoi les lectures globales échouent et pourquoi des quartiers apparemment comparables fonctionnent selon des logiques distinctes.