Pourquoi la sur-agrégation est une erreur fréquente
La lecture du marché résidentiel de Casablanca repose souvent sur des indicateurs agrégés à l’échelle de la ville ou de grands périmètres administratifs. Ces agrégations produisent des moyennes simples, présentées comme représentatives du marché dans son ensemble.
Cette pratique introduit un risque analytique majeur : elle efface la fragmentation structurelle du marché résidentiel et masque la coexistence de sous-marchés aux logiques distinctes.
Ce que l’agrégation fait disparaître
En agrégeant les données, on neutralise les différences de morphologie urbaine, d’usages résidentiels et de temporalité d’occupation. Des quartiers caractérisés par une occupation stable sont fusionnés avec des zones à forte rotation résidentielle, produisant des indicateurs hybrides difficilement interprétables.
L’analyse du dataset d’annonces immobilières utilisé pour Casablanca montre que les distributions observées changent radicalement selon le périmètre retenu, soulignant la fragilité des lectures globales.
Moyennes statistiques et réalités urbaines
Les moyennes statistiques donnent une impression de stabilité et de cohérence, alors qu’elles résultent souvent de la combinaison de situations hétérogènes. À Casablanca, une moyenne calculée à l’échelle de la ville ne correspond à aucun quartier réel ni à aucun usage résidentiel identifiable.
Cette moyenne abstraite peut devenir un point de référence trompeur, utilisé implicitement pour comparer des zones qui ne sont pas structurellement comparables.
Effets de volume et domination des segments visibles
Les segments les plus visibles dans les annonces immobilières, souvent associés à une forte mobilité résidentielle, pèsent de manière disproportionnée dans les indicateurs agrégés. Cette domination statistique ne reflète pas leur importance réelle dans l’ensemble du parc résidentiel.
La sur-agrégation amplifie ainsi les biais de visibilité déjà présents dans les données sources.
Confusion entre indicateur global et fonctionnement du marché
Une erreur courante consiste à interpréter un indicateur agrégé comme une description du fonctionnement du marché résidentiel. Or, ces indicateurs décrivent avant tout un artefact statistique, dépendant du périmètre, des données disponibles et des segments visibles.
À Casablanca, cette confusion conduit à des lectures qui surestiment certaines dynamiques et en invisibilisent d’autres.
La sur-agrégation comme frontière analytique
Dans une lecture institutionnelle rigoureuse, la sur-agrégation doit être identifiée comme une limite analytique. Elle peut servir à décrire un ordre de grandeur global, mais elle ne doit jamais être utilisée pour expliquer les logiques internes du marché résidentiel.
Reconnaître cette limite permet de replacer les indicateurs agrégés à leur juste niveau et d’éviter les généralisations abusives.