Pourquoi les données immobilières donnent une illusion de transparence
La multiplication des plateformes d’annonces immobilières donne l’impression d’un marché résidentiel largement documenté et transparent. Cette impression est trompeuse. Les données disponibles ne constituent pas un relevé exhaustif du marché, mais une sélection de situations rendues visibles à un instant donné.
Comprendre l’opacité des données est une condition préalable à toute lecture rigoureuse du marché résidentiel de Casablanca.
Le périmètre réel des données observables
Les données issues des annonces immobilières couvrent principalement les logements mis activement en circulation. Elles capturent des situations de mobilité résidentielle, des biens standardisés et des segments compatibles avec les formats de publication des plateformes.
L’analyse du dataset utilisé pour Casablanca montre que cette couverture est inégale selon les quartiers et les typologies, laissant hors champ une part significative du parc résidentiel.
Segments structurellement invisibles
Une grande partie du marché résidentiel reste peu ou pas visible dans les données. Les logements occupés de manière durable, les arrangements résidentiels stabilisés ou les circuits non intermédiés apparaissent rarement dans les annonces.
Cette invisibilité structurelle crée un biais majeur dans la lecture du marché, en donnant un poids excessif aux segments les plus mobiles.
Opacité spatiale et effets de concentration
L’opacité des données n’est pas uniforme dans l’espace urbain. Certains quartiers apparaissent de manière récurrente dans les annonces, tandis que d’autres sont quasi absents. Cette distribution inégale ne reflète pas nécessairement la taille ou l’importance résidentielle réelle des zones concernées.
Elle résulte de la combinaison entre usages résidentiels, morphologie du bâti et compatibilité avec les formats de mise en visibilité.
Confusion entre absence de données et absence d’activité
Une erreur fréquente consiste à interpréter une faible présence dans les données comme un manque d’activité résidentielle. À Casablanca, des quartiers à forte stabilité résidentielle peuvent générer peu d’annonces tout en jouant un rôle central dans le parc résidentiel.
Cette confusion conduit à des lectures déséquilibrées et à une surestimation de certains sous-marchés visibles.
Les données comme indice partiel, non comme description complète
Dans une approche institutionnelle, les données immobilières doivent être traitées comme des indices partiels du fonctionnement du marché. Elles permettent d’identifier des zones de mobilité, des typologies visibles et des patterns de publication, sans décrire l’ensemble des usages résidentiels.
Reconnaître l’opacité inhérente aux données constitue une frontière analytique essentielle pour éviter les surinterprétations.