Pourquoi les statuts fonciers sont souvent surinterprétés
Dans l’analyse du marché résidentiel, les statuts fonciers sont fréquemment utilisés comme une clé explicative directe des dynamiques urbaines. Cette approche tend à attribuer au régime foncier un rôle déterminant dans le fonctionnement des sous-marchés résidentiels.
Or, les statuts fonciers définissent avant tout un cadre juridique de détention et d’enregistrement, sans expliquer les usages résidentiels effectifs ni la visibilité du marché.
Principaux statuts fonciers applicables au résidentiel
Le cadre foncier marocain repose sur plusieurs statuts juridiques distincts, qui coexistent à l’échelle du territoire urbain. Ces statuts encadrent les modalités de détention, de transmission et de reconnaissance des droits fonciers.
À Casablanca, ces régimes fonciers s’appliquent de manière transversale, sans correspondre mécaniquement à des sous-marchés résidentiels homogènes ou à des quartiers spécifiques.
Statuts fonciers et morphologie urbaine
Des logements soumis à des statuts fonciers différents peuvent s’inscrire dans des morphologies urbaines similaires, tandis que des statuts identiques peuvent recouvrir des formes bâties et des usages très contrastés.
L’analyse du dataset d’annonces immobilières utilisé pour Casablanca montre que la visibilité de l’offre résidentielle ne se distribue pas selon les régimes fonciers, mais selon des logiques d’usage et de rotation résidentielle.
Décalage entre statut foncier et usage résidentiel
Le statut foncier n’indique pas comment un logement est occupé, ni s’il relève d’une occupation durable, intermittente ou transitoire. Des biens juridiquement comparables peuvent connaître des usages résidentiels très différents selon leur insertion urbaine.
Confondre statut foncier et usage effectif constitue une erreur fréquente dans la lecture du marché résidentiel.
Statuts fonciers et biais de lisibilité
Certains statuts fonciers sont associés à une meilleure lisibilité administrative et documentaire. Cette lisibilité peut se traduire par une visibilité accrue dans les annonces immobilières, sans que cela reflète leur poids réel dans le parc résidentiel.
À l’inverse, des logements relevant de statuts moins lisibles peuvent jouer un rôle résidentiel significatif tout en restant partiellement invisibles dans les données observables.
Le statut foncier comme frontière analytique
Dans une approche institutionnelle rigoureuse, le statut foncier doit être compris comme une frontière analytique. Il permet de définir un périmètre juridique, mais ne constitue pas une explication suffisante des dynamiques résidentielles.
À Casablanca, replacer le régime foncier à ce niveau d’analyse permet d’éviter les généralisations hâtives et de mieux comprendre les limites des lectures fondées uniquement sur le droit de propriété.