Pourquoi la comparaison entre quartiers est souvent mal utilisée
La comparaison entre quartiers résidentiels constitue une pratique courante dans la lecture du marché immobilier. Elle est toutefois fréquemment mobilisée de manière normative, aboutissant à des classements implicites ou à des jugements de valeur. Cette approche est incompatible avec une analyse structurelle du marché résidentiel de Casablanca.
Comparer sans hiérarchiser implique de comprendre des différences de fonctionnement, non d’établir des préférences ou des équivalences.
Comparer des rôles urbains, non des performances
Une comparaison méthodologique pertinente repose sur l’identification des rôles urbains joués par chaque quartier. Ces rôles sont définis par la position dans la ville, la morphologie du bâti, les usages résidentiels dominants et la continuité d’occupation.
L’analyse du dataset d’annonces immobilières utilisé pour Casablanca montre que des quartiers proches spatialement peuvent présenter des profils d’offre très différents, sans que ces différences traduisent une hiérarchie fonctionnelle.
Dimensions comparables et dimensions non comparables
Comparer des quartiers suppose de distinguer les dimensions comparables de celles qui ne le sont pas. Les formes bâties, les typologies visibles ou les usages résidentiels peuvent être comparés à condition d’être replacés dans leur contexte urbain.
À l’inverse, certaines dimensions deviennent trompeuses lorsqu’elles sont extraites de leur cadre, notamment les volumes d’annonces ou la visibilité sur les plateformes.
Effets de périmètre et biais de visibilité
La comparaison est fortement influencée par le périmètre retenu. Un quartier dont le périmètre analytique est large ou flou apparaîtra artificiellement plus diversifié qu’un quartier aux limites strictes.
Les données issues des annonces amplifient ces biais, en rendant plus visibles les quartiers à forte mobilité résidentielle et en sous-représentant les zones à occupation stable.
Comparer pour révéler des frontières, non pour les effacer
L’objectif d’une comparaison méthodologique n’est pas de lisser les différences entre quartiers, mais au contraire de faire apparaître des frontières analytiques pertinentes. Comparer Maârif et Anfa, ou Bourgogne et Gauthier, permet de mettre en évidence des logiques distinctes là où une lecture naïve verrait des ensembles homogènes.
La comparaison devient ainsi un outil de clarification des sous-marchés, et non un instrument de classement.
La comparaison comme outil de lecture, non de décision
Dans une approche institutionnelle, la comparaison entre quartiers doit rester un outil de lecture du marché. Elle permet d’identifier des structures, des continuités et des ruptures, sans produire de prescriptions ni de conclusions opérationnelles.
À Casablanca, cette posture méthodologique est essentielle pour éviter les assimilations trompeuses et les surinterprétations des données visibles.