La visibilité comme filtre de lecture du résidentiel
Les données issues des annonces résidentielles constituent une source d’information largement utilisée pour appréhender le marché à Dakar. Toutefois, ces données reposent sur un principe fondamental de visibilité de publication, qui agit comme un filtre. Ce qui apparaît dans les annonces n’est pas l’ensemble du résidentiel, mais uniquement la fraction rendue visible par des mécanismes de diffusion.
Cette visibilité partielle implique l’existence de segments structurellement peu ou non représentés dans les données observables.
Segments peu visibles et logiques de non-publication
Certains segments résidentiels échappent en grande partie aux circuits de publication. Cette faible visibilité peut résulter de pratiques de mise en relation directes, de circuits informels ou de modes d’occupation qui ne s’appuient pas sur les plateformes d’annonces.
L’absence ou la rareté de publications ne signifie pas l’absence de ces segments dans la ville, mais reflète des logiques de non-publication propres à certaines configurations résidentielles.
Invisibilité relative et biais de représentation
Lorsque les données d’annonces sont utilisées comme proxy du marché résidentiel, les segments les plus visibles tendent à structurer la lecture globale. Les segments peu publiés deviennent alors invisibles analytiquement, créant un biais de représentation.
Ce biais conduit à une surexposition de certaines formes de résidentiel et à une sous-estimation d’autres, sans que cette distorsion soit immédiatement perceptible.
Effets de l’invisibilité sur l’interprétation du marché
L’invisibilité de certains segments affecte la compréhension globale du résidentiel à Dakar. Elle peut donner l’illusion d’un marché plus homogène ou plus restreint qu’il ne l’est réellement, en alignant l’analyse sur ce qui est publié plutôt que sur ce qui existe.
Cette confusion entre visibilité et réalité constitue un risque central d’interprétation, en particulier lorsque les données sont agrégées ou utilisées sans mise en contexte.
Reconnaître les limites structurelles des données
Identifier les segments peu ou non visibles ne revient pas à les qualifier ou à les évaluer, mais à reconnaître les limites structurelles des données d’annonces. Ces limites sont inhérentes au mode de collecte fondé sur la publication.
Dans une approche analytique rigoureuse du résidentiel à Dakar, l’existence d’angles morts doit être explicitement intégrée afin d’éviter des lectures fondées uniquement sur ce qui est visible.