Pourquoi les biais institutionnels sont rarement identifiés
Dans l’analyse du marché résidentiel, les cadres institutionnels sont souvent perçus comme neutres et objectifs. Cette perception conduit à sous-estimer les biais qu’ils introduisent dans la lecture du marché, en particulier lorsqu’ils servent de base à la production de données, de périmètres analytiques ou de catégories descriptives.
À Casablanca, ces biais influencent fortement la manière dont le résidentiel est décrit, comparé et interprété.
Cadres administratifs et simplification du réel
Les institutions produisent des découpages administratifs, des nomenclatures et des catégories destinées à des objectifs de gestion, de planification ou de suivi réglementaire. Ces cadres sont fonctionnels pour l’action publique, mais ils simplifient nécessairement la réalité résidentielle.
Les sous-marchés résidentiels, définis par des usages et des formes urbaines, ne coïncident pas toujours avec ces découpages administratifs.
Données institutionnelles et angles morts
Les données produites ou relayées par les institutions reflètent les périmètres qu’elles sont en mesure d’observer et de documenter. Elles privilégient les segments formels, enregistrés et conformes, au détriment des usages informels ou stabilisés.
L’analyse du dataset d’annonces immobilières utilisé pour Casablanca montre un décalage entre la visibilité institutionnelle et la réalité des usages résidentiels, soulignant l’existence d’angles morts structurels.
Confusion entre périmètre institutionnel et périmètre du marché
Un biais fréquent consiste à assimiler le périmètre couvert par les institutions au périmètre réel du marché résidentiel. Cette confusion conduit à exclure implicitement des segments entiers du résidentiel qui échappent aux circuits institutionnels classiques.
À Casablanca, cette assimilation renforce une lecture partielle du marché, centrée sur les zones et les typologies les plus administrativement lisibles.
Effets de normalisation et de comparaison trompeuse
Les cadres institutionnels favorisent la normalisation des catégories et des indicateurs. Cette normalisation facilite les comparaisons administratives, mais elle peut produire des comparaisons trompeuses lorsqu’elle est appliquée à des sous-marchés aux logiques distinctes.
Comparer des quartiers ou des segments sur la base de catégories institutionnelles homogènes revient souvent à effacer des différences structurelles essentielles.
Les biais institutionnels comme limite analytique
Dans une approche institutionnelle rigoureuse, les biais institutionnels doivent être reconnus comme une limite analytique. Ils ne disqualifient pas les cadres existants, mais imposent de les replacer dans leur fonction première : celle d’outils de gestion, non de description exhaustive du marché.
À Casablanca, intégrer cette lecture critique permet de comprendre pourquoi certaines interprétations du marché résidentiel échouent malgré l’abondance de cadres et de données institutionnelles.