Introduction
Riviera et Cocody occupent une place particulière à Abidjan. Toutes deux sont perçues comme des zones matures et stables. Cette analyse montre que leur maturité repose sur des mécanismes très différents, et qu’une lecture simplifiée du marché serait trompeuse.
Le cadre d’analyse utilisé
Cette comparaison utilise le cadre de maturité résidentielle de GoTerra, fondé sur :
- la prévisibilité des usages résidentiels,
- la cohérence interne du tissu urbain,
- la stabilité fonctionnelle du parc de logements,
- la temporalité d’évolution du marché.
1. Prévisibilité des usages résidentiels
Riviera : usage résidentiel dominant, faible présence d’usages mixtes, continuité claire des sous-zones. Prévisibilité élevée à l’échelle du quartier.
Cocody : usage résidentiel dominant mais contextuel, coexistence de fonctions variées selon les micro-quartiers. Prévisibilité locale plutôt que globale.
2. Cohérence interne du tissu résidentiel
Riviera : cohérence par uniformité d’usage à large échelle.
Cocody : cohérence fragmentée mais historiquement stabilisée. Un marché est cohérent lorsque ses variations sont lisibles et intégrées dans le temps.
3. Stabilité fonctionnelle du parc
Riviera : stabilité élevée, peu de reconversions visibles.
Cocody : stabilité globale avec ajustements ponctuels, sans remettre en cause la fonction résidentielle.
4. Temporalité d’évolution
Riviera : évolution lente, par consolidation.
Cocody : évolution continue par adaptation.
Deux temporalités illustrent deux formes de maturité : permanence vs résilience.
5. Deux formes de maturité résidentielle
Riviera : maturité par stabilité et lisibilité globale.
Cocody : maturité par adaptation et intégration historique.
Les deux marchés sont fonctionnels et établis, mais leur logique interne diffère profondément.
Ce que cette analyse permet de comprendre
- Pourquoi deux zones matures peuvent fonctionner différemment
- Pourquoi la maturité ne se mesure ni par l’ancienneté ni par la nouveauté
- Pourquoi un cadre d’analyse est nécessaire pour comparer des marchés établis