Riviera et Cocody : deux marchés résidentiels matures, deux formes de maturité
Pourquoi la maturité résidentielle ne se manifeste pas de la même manière selon la structure urbaine
Introduction
Riviera et Cocody occupent une place particulière à Abidjan. Toutes deux sont perçues comme des zones matures et stables. Cette analyse montre que leur maturité repose sur des mécanismes très différents, et qu’une lecture simplifiée du marché serait trompeuse.
Le cadre d’analyse utilisé
Cette comparaison utilise le cadre de maturité résidentielle de GoTerra, fondé sur :
- la prévisibilité des usages résidentiels,
- la cohérence interne du tissu urbain,
- la stabilité fonctionnelle du parc de logements,
- la temporalité d’évolution du marché.
1. Prévisibilité des usages résidentiels
Riviera : usage résidentiel dominant, faible présence d’usages mixtes, continuité claire des sous-zones. Prévisibilité élevée à l’échelle du quartier.
Cocody : usage résidentiel dominant mais contextuel, coexistence de fonctions variées selon les micro-quartiers. Prévisibilité locale plutôt que globale.
2. Cohérence interne du tissu résidentiel
Riviera : cohérence par uniformité d’usage à large échelle.
Cocody : cohérence fragmentée mais historiquement stabilisée. Un marché est cohérent lorsque ses variations sont lisibles et intégrées dans le temps.
3. Stabilité fonctionnelle du parc
Riviera : stabilité élevée, peu de reconversions visibles.
Cocody : stabilité globale avec ajustements ponctuels, sans remettre en cause la fonction résidentielle.
4. Temporalité d’évolution
Riviera : évolution lente, par consolidation.
Cocody : évolution continue par adaptation.
Deux temporalités illustrent deux formes de maturité : permanence vs résilience.
5. Deux formes de maturité résidentielle
Riviera : maturité par stabilité et lisibilité globale.
Cocody : maturité par adaptation et intégration historique.
Les deux marchés sont fonctionnels et établis, mais leur logique interne diffère profondément.
Ce que cette analyse permet de comprendre
- Pourquoi deux zones matures peuvent fonctionner différemment
- Pourquoi la maturité ne se mesure ni par l’ancienneté ni par la nouveauté
- Pourquoi un cadre d’analyse est nécessaire pour comparer des marchés établis
Questions Fréquentes
Pourquoi qualifier Riviera et Cocody de marchés matures malgré leurs différences ?
Parce qu’ils présentent tous deux une stabilité résidentielle durable, même si leurs mécanismes diffèrent.
Cette analyse implique-t-elle qu’un modèle est supérieur à l’autre ?
Non. Elle vise à distinguer des formes de maturité, non à établir une hiérarchie.
Pourquoi la maturité est-elle analysée sans référence aux prix ?
Parce qu’elle repose sur des dimensions structurelles — usage, cohérence, temporalité — qui ne se lisent pas directement dans les valeurs de marché.
Ces formes de maturité peuvent-elles évoluer ?
Oui. La maturité est un état dynamique, susceptible de se transformer avec le temps et les politiques urbaines.